算出方法

本サイトの数値がどう計算されているかを公開します。検算できない数値は載せません。

最終更新：2026-08-28（計算方式の版：2026-08-28版）

5つの参考指標（レーダーチャート）

住所を調べると、5つの指標を点数（0〜100点）で表示します。5つとも「点数が高いほど良い」向きに揃えています。

1. 災害の少なさ

洪水・土砂災害・液状化それぞれを点数にし、平均します。

土砂災害だけ段階が無いのは、公表データに区域の程度を表す区分が含まれていないためです （特別警戒区域との区別がつきません）。津波・高潮は現在データを取得していないため、 「確認できた種別：3種類／対象5種類」のように取得できた数を併記しています。 分からないものを「該当なし」として点数に入れることはしません。

2. 価格上昇率

調べた地点の最寄りの標準地（国が価格を調査している地点）が、 過去5年でどれだけ変化したかを、同じ用途区分（住宅地・商業地など）の地点と比べた順位です。

• 比較対象：同じ市区町村内の同じ用途区分。地点数が20件に満たない場合は全国と比べます（その旨を画面に表示します）
• 公示地価（国が1月1日時点で調査）と基準地価（都道府県が7月1日時点で調査）は混ぜません。公示地価を優先します
• 実際の変化率（例：+18.7%）と、周辺の典型的な変化（中央値）も併記します
• 調べた住所そのものの価格ではありません。将来の価格を示すものでもありません

3. 建てられる規模

その地点の指定容積率が、同じ市区町村の中でどのくらいの位置かを表します。 用途地域の指定がない場所・データを取得できない場所は「算出不可」とし、点数を付けません。

容積率が大きいことは「良い土地」を意味しません。大きな建物を建てられる、という事実だけを表します。 静かな住環境を求める場合は、小さいほうが望ましいこともあります。

4. 暮らしの便利さ

次の4つを平均します。

1. 最寄り駅の近さ（0〜500m＝100点、2,000m以上＝0点）に、駅の規模による補正を掛けたもの。 補正は「乗り入れ路線数」（2路線1.08倍・3路線1.15倍・4路線以上1.25倍）と 「駅から500m以内の医療機関＋学校の数」（16件以上1.06倍・37件以上1.12倍・56件以上1.18倍・100件以上1.25倍）の2つ
2. 2番目に近い駅を同じ方法で計算し、重みを半分にしたもの
3. 徒歩約12分（1km）以内に揃っている診療科の種類数（代表10分野。1分野につき10点）
4. 最寄りの学校の近さ

駅の乗降客数は、国のデータが非商用利用に限定されているため使えません。 代わりに乗り入れ路線数と駅前の施設数を規模の目安にしています。 しきい値は全国9,048駅の実測分布（施設数の中央値5件・上位10%が37件以上）をもとに決めました。 距離はすべて地図上の直線距離で、実際に歩く道のりではありません。

5. 犯罪の少なさ

警察が把握した犯罪の件数（認知件数）を、 町丁目どうしで比べた順位です。件数が少ないほど点数が高くなります。

• 対象：東京都のみ（都内の全町丁目と比較）
• 出典：警視庁「区市町村の町丁別・罪種別 認知件数」
• 「発生率」ではありません。人口・面積・昼間の人出では補正していません
• 駅前や繁華街は、住んでいる人が少なくても人通りが多いため件数が増えます
• 件数の多さが、そのままその場所の危険性を表すものではありません

点数を出さない場合

データが取得できない、利用条件で表示できない、比較できる件数が足りない場合は、 無理に点数を付けず「算出不可」と表示します。分からないことを、良い数字にも悪い数字にも寄せません。

変更履歴

地点の判定

住所を緯度経度に変換し、その1点が各区域のポリゴンに含まれるかを判定しています。 判定には ST_Covers を使っています。ST_Contains は境界線上の点を「含まない」と扱うため、 区域のちょうど境目にある土地が取りこぼされます。

1点が複数の区域に含まれた場合は、どれか1つを選ばず「複数該当」として全部を表示します。 境界上の土地について、本サイトが勝手に1つに決めることはしません。

建ぺい率・容積率

表示しているのは、用途地域に定められた指定値です。 その土地に建てられる面積ではありません。 実際の数値は前面道路の幅員による容積率制限・接道・地区計画・高さ制限などで変わりますが、 本サイトはこれらのデータを持っていないため、個別の計算をしていません。

地価

地点から最も近い公示地価の標準地を1つ選び、その標準地の過去5年分の価格を表示しています。 距離は測地系にもとづく球面距離（メートル）です。 市区町村ページの「中央値」は、その市区町村内にある標準地の㎡単価の中央値です（平均ではありません）。

この住所の周りの土地の値段

国土交通省が公表している、実際に売買された土地の価格から計算した目安です。この住所の土地の値段でも、査定額でもありません。

平均は使いません。1件の高額な取引に引きずられるためです。 国が公表している取引価格には地点の座標が含まれていないため、 「半径◯m以内」のような距離での絞り込みはできません。 同じ地域でも、土地の広さ・形・道路への接し方・高低差・建築の条件で値段は大きく変わります。

周辺の取引価格

国土交通省が公表している実際の取引を、種別ごとに集計しています。 表示しているのは価格の中央値と、面積が分かるものの㎡単価の中央値です。

• 集計する範囲は町名です。 その町名だけでは3件に満たない場合は、市区町村全体で集計し、その旨を画面に表示します
• 距離で絞り込むことはできません。 国が公表している取引価格は町名までで、取引地点の正確な位置は公表されていないためです
• 件数が3件未満の種別は表示しません（1件の特殊な取引に結果が引きずられるため）
• 面積が記録されていない取引は、㎡単価の計算から除きます（0では埋めません）
• 同じ取引が二重に集計されないよう、レコードごとに一意キーを作って重複を排除しています

欠損の扱い

データがない場合、その理由を5つに分けて表示します。区別せずに「なし」とは書きません。

欠損を0で埋めることはしません。0という値と、値がないことを区別しています。

更新とデータの取り扱い

• 取得したデータは、検証に合格したものだけを公開しています
• 検証に落ちた場合、公開中のデータは前の状態のまま据え置きます
• 検証項目：形式・座標系・地物の妥当性・一意キー・自治体別の件数・値の範囲・カテゴリ

本サイトがしないこと

• 資産価値・将来価格の予測
• 安全か危険かの判定
• 建築の可否や建築可能面積の計算
• 個別の税額計算、法的な可否の判断
• AIによる数値の生成（数値はすべてデータベースから直接表示しています）

データの出典と利用条件