兵庫県宝塚市の用途地域を住所から調べる
宝塚市の用途地域・災害リスクの想定・公示地価・不動産の取引価格を、 国が公開しているデータからまとめました。市内で確認できている用途地域は11種類、公示地価の標準地は58地点です。
データ最終取得日：2026-08-30
入力した住所は保存しません（記録するのは市区町村と町丁目までです）。
兵庫県宝塚市は対応エリアです。町名・丁目までを目安に調べられます （全国131自治体の一覧）。
宝塚市で家・土地を買う前に知っておきたいこと
宝塚市全体の数字です。同じ市の中でも場所によって大きく変わるため、 購入を考えている住所は住所検索で確かめてください。
宝塚市の土地はいくらくらい？
1㎡あたり165,000円
2026年の公示地価の中央値です（住宅地・48地点）。 1坪あたりに直すと545,455円です。
公示地価は、国が毎年1月1日時点で調べている「標準地」の価格です。 土地の値段を見るための目安のひとつであり、実際の売買価格とは異なります。
| 用途 | 地点数 | ㎡単価（円） | 坪単価（円） |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | 48 | 165,000 | 545,455 |
| 商業地 | 8 | 277,500 | 917,355 |
| 全用途 | 58 | 171,500 | 566,942 |
いずれも2026年の中央値です。1坪＝約3.31㎡として計算しています。 住宅地と商業地では価格が大きく違うため、分けて出しています。宝塚市の商業地は住宅地の1.7倍です。 商業地の地点は8地点しかないため、 地域全体の相場としては幅を持って見てください。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが集計して表示しています
宝塚市なら、50坪・70坪・100坪でいくら？
50坪で約2,727万円
2026年の住宅地の公示地価（1㎡あたり165,000円）に、 面積を掛けた参考値です。
公示地価をもとに単純計算した参考値であり、実際の売出価格・成約価格・査定価格ではありません。 同じ広さでも、駅からの距離・形・道路の付き方で価格は大きく変わります。
| 広さ | 面積 | 参考価格 |
|---|---|---|
| 50坪 | 約165㎡ | 約2,727万円 |
| 70坪 | 約231㎡ | 約3,818万円 |
| 100坪 | 約331㎡ | 約5,455万円 |
1〜1,000坪の数字を入れてください。1坪＝約3.31㎡です。
60坪 （約198㎡）なら3,273万円
このデータから分かること
宝塚市で標準的な広さの土地を買う場合、土地だけでおおよそいくらになるかの目安です。 建物の費用、諸費用（登記・税金・仲介手数料など）は含みません。
宝塚市の土地は、実際いくらで取引されている？
1㎡あたり13.7〜23.0万円
宝塚市で2025年に売買された土地100件のうち、半分がこの幅に入ります。 真ん中（中央値）は18.8万円、 1坪あたりでは62.2万円です。
国が公表している実際の取引価格です。住宅用地として参考になる範囲 （30〜500㎡）に絞って集計しています。
- 1件の取引（100件）
- 半分の取引が入る幅（13.7〜23.0万円）
- 中央値（18.8万円）
- 公示地価（16.5万円）
国土交通省が公表している宝塚市の不動産取引価格のうち、2025年の土地の取引で、 住宅用地として参考になる条件（面積30〜500㎡）に当てはまる100件の、1㎡あたりの価格です。 点にカーソルを合わせると、面積と取引時期が出ます。 集中しているところを見やすくするため、グラフの横幅は0.9〜36.8万円までにしています。これより高い取引が4件（最高127万円）あり、グラフでは端に寄せています。
路線価も並べて見る
路線価は、相続税や贈与税で土地を評価するときに使う指標です。売買のための価格ではありませんが、毎年7月に全国で公表されるため、価格を考えるときの基準の一つとして使えます。
ここから先は国税庁のサイトが開きます。
路線価図で見た数字を、千円単位のまま入れてください。
検討している土地の価格を入れると、上のグラフに印が出ます。
価格は万円で入れてください（2億3,800万円なら「23800」）。入れた内容は保存しません。
価格と広さの両方を入れると計算します。
ここまでの数字を並べて見る
| 何の数字か | 1㎡あたり | どういう数字か |
|---|---|---|
| 公示地価 | 16.5万円 | 2026年の住宅地の中央値（48地点） |
| 実際の取引（半分が入る幅） | 13.7〜23.0万円 | 宝塚市で実際に売買された価格 |
| 実際の取引の中央値 | 18.8万円 | 100件のちょうど真ん中 |
同じ地域でも価格に差が出る理由
下のような条件で、同じ地域でも1㎡あたりの価格は大きく変わります。 提示された価格が周辺より高い場合、その理由がこの中にあるかを確かめてください。
- 角地か、道路に一方だけ接しているか
- 接している道路の幅（4m未満だと建て替えに制限がかかることがあります）
- 土地の形（整形地か、旗竿地・三角地か）と、間口の広さ
- 用途地域・建ぺい率・容積率（どれだけの建物を建てられるか）
- 駅からの距離、坂の有無
- 土地の広さ（広い土地は1㎡あたりが安くなる傾向があります）
- 取引の時期（古い取引は今の相場と違います）
これらは住所検索で、用途地域・建ぺい率・容積率・災害リスクを確認できます。
位置を示しているだけで、その価格が高いか安いかを当サイトが判定するものではありません。 当サイトは不動産の査定・鑑定を行うサービスではありません。 同じ地域でも、駅からの距離・土地の形・接している道路・日当たり・売り出しの事情によって 価格は大きく変わります。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが集計して表示しています。 路線価の出典＝国税庁ホームページ（https://www.rosenka.nta.go.jp/）。 路線価の数値は当サイトでは保持しておらず、利用者が入力した値をそのまま計算しています
宝塚市では実際にいくらで売買されている？
国が公表している実際の取引価格です。上の公示地価とは別のデータで、 建物の有無・広さ・築年数によって価格は大きく変わります。
| 種類 | 件数 | 価格の中央値 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|
| 中古マンション等 | 591 | 2,100万円 | 275,000円 |
| 宅地(土地と建物) | 490 | 3,500万円 | 218,615円 |
| 宅地(土地) | 112 | 3,000万円 | 181,818円 |
| 農地 | 6 | 80万円 | 311円 |
このデータから分かること
公示地価は国が「標準地」を選んで毎年1月1日時点で調べた価格、 こちらは実際に売買された価格です。同じ土地の値段でも、別のデータです。 実際の取引価格には、建物の有無・広さ・築年数・売り急ぎなどの事情が含まれます。
2025年の取引です。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが集計して表示しています
宝塚市の地価は上がっている？
2022年から+8.4%
住宅地の公示地価は、2022年から2026年までに上がっています。
両方の年に調査地点がある48地点だけを取り出し、 地点ごとの変化率の中央値を出しています。
| 用途 | 1年前から | 2022年から | 比べた地点数 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | +2.7% | +8.4% | 48 |
| 商業地 | +3.9% | +11.6% | 6 |
| 全用途 | +3.1% | +8.6% | 56 |
公示地価（全用途）の推移
全用途の中央値（円/㎡）です。年によって調査地点の数が変わることがあるため、 棒の高さの差は、上の変化率とは一致しません。
このグラフから分かること
宝塚市の住宅地の地価が、この5年でどう動いたかが分かります。ただし市内でも地点によって動きは違い、過去の推移が将来の価格を示すものでもありません。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが集計して表示しています
宝塚市で地価が高い場所はどこ？
宝塚市にある公示地価の標準地は58地点です。2026年の㎡単価の中央値は171,500円でした。
2026年でいちばん高いのは栄町２丁目１番８で、 1㎡あたり544,000円です。
価格の高い10地点
1㎡あたりの価格（円）です。棒の色は用途の違いを表しますが、用途は名前でも書いています。 全58地点のうち、価格の高い10地点を出しています。
公示地価の地点を一覧で見る（58地点）
| 標準地 | 用途 | 価格（円/㎡） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 兵庫県宝塚市栄町２丁目１番８ | 商業地 | 544,000 | +5.2% |
| 兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外 | 商業地 | 518,000 | +5.5% |
| 兵庫県宝塚市湯本町３２番１ | 住宅地 | 349,000 | +5.1% |
| 兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２ | 商業地 | 305,000 | +5.2% |
| 兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番 | 商業地 | 302,000 | +3.1% |
| 兵庫県宝塚市中州２丁目３３６番２５８ | 住宅地 | 260,000 | +3.2% |
| 兵庫県宝塚市野上２丁目３１０番３ | 住宅地 | 259,000 | +2.4% |
| 兵庫県宝塚市中筋５丁目２１７番 | 商業地 | 253,000 | +4.1% |
| 兵庫県宝塚市川面５丁目１００番 | 住宅地 | 245,000 | +3.4% |
| 兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外 | 住宅地 | 238,000 | +3.5% |
| 兵庫県宝塚市逆瀬川２丁目１３６番２ | 住宅地 | 233,000 | +2.6% |
| 兵庫県宝塚市寿楽荘３４９番 | 住宅地 | 233,000 | +2.6% |
| 兵庫県宝塚市中野町５０番 | 商業地 | 230,000 | +3.6% |
| 兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番 | 住宅地 | 229,000 | +3.6% |
| 兵庫県宝塚市中筋５丁目２５８番 | 住宅地 | 218,000 | +4.3% |
| 兵庫県宝塚市千種１丁目９１番２ | 住宅地 | 216,000 | +1.9% |
| 兵庫県宝塚市伊孑志２丁目２２１番６ | 住宅地 | 208,000 | +4.0% |
| 兵庫県宝塚市御殿山３丁目３０番２ | 住宅地 | 201,000 | +2.0% |
| 兵庫県宝塚市伊孑志３丁目２５５番８ | 住宅地 | 198,000 | — |
| 兵庫県宝塚市野上３丁目３４４番１４ | 住宅地 | 196,000 | +2.1% |
| 兵庫県宝塚市武庫山２丁目１３８番７０ | 住宅地 | 195,000 | +0.5% |
| 兵庫県宝塚市旭町２丁目５１番１ | 住宅地 | 183,000 | +3.4% |
| 兵庫県宝塚市鹿塩１丁目８１番３ | 住宅地 | 182,000 | +3.4% |
| 兵庫県宝塚市山本南１丁目１２４番１９ | 住宅地 | 178,000 | +4.1% |
| 兵庫県宝塚市山本中２丁目９１番３ | 住宅地 | 178,000 | +4.1% |
| 兵庫県宝塚市平井５丁目９５番８ | 住宅地 | 175,000 | +3.6% |
| 兵庫県宝塚市東洋町１番７４ | 住宅地 | 174,000 | +2.4% |
| 兵庫県宝塚市光明町１５０番６０ | 住宅地 | 172,000 | +3.0% |
| 兵庫県宝塚市清荒神１丁目１１０番２ | 商業地 | 172,000 | +1.8% |
| 兵庫県宝塚市中筋山手１丁目１３０番外 | 住宅地 | 171,000 | +3.6% |
価格の高い順に30地点まで表示しています（全58地点）。
公示地価は「標準地」の価格です。個別の土地の価格ではありません。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年／取得日：2026-08-27） ／本サイトが集計して表示しています
宝塚市の土地は、兵庫県の中では高い？安い？
住宅地の公示地価の中央値でみると、宝塚市は当サイトが扱う兵庫県の7市区町村のうち3番目です。
全国では、当サイトが扱う131地域のうち48番目です。
| 市区町村 | 住宅地（円/㎡） | 坪単価（円） | 5年の変化 |
|---|---|---|---|
| 西宮市 | 316,000 | 1,044,628 | +13.1% |
| 尼崎市 | 191,000 | 631,405 | +7.8% |
| 宝塚市（このページ） | 165,000 | 545,455 | +8.4% |
| 神戸市 | 123,000 | 406,612 | +9.1% |
| 明石市 | 111,000 | 366,942 | +17.1% |
| 加古川市 | 71,100 | 235,041 | +0.6% |
| 姫路市 | 68,750 | 227,273 | +0.1% |
このデータから分かること
比べているのは当サイトが扱う自治体どうしで、兵庫県全体の平均ではありません。 いずれも住宅地の公示地価の中央値で、条件をそろえて比べています。
宝塚市の人口は増えている？減っている？
20年で+6.3%
2000年の213,037人から、2020年は226,432人。 人口は増えています（+13,395人）。
人口の移り変わり
国勢調査（5年ごと）の人口です。単位は万人。 差が見やすいように、縦軸は0から始めていません。市町村合併があった自治体では、合併の前後で市の範囲が変わっているため、 そのまま増減として読めない年があります。
年ごとの人口・世帯数を見る（5件）
| 年 | 人口 | 世帯数 |
|---|---|---|
| 2000 | 213,037 | 79,131 |
| 2005 | 219,862 | 85,098 |
| 2010 | 225,700 | 91,737 |
| 2015 | 224,903 | 94,140 |
| 2020 | 226,432 | 95,465 |
購入するときの見方
人口の推移は、その地域の長期的な変化を見る材料の一つです。 ただし人口だけで個別の不動産の価値は決まりません。 同じ市の中でも、増えている地区と減っている地区があります。
出典：総務省統計局 国勢調査（政府統計の総合窓口 e-Stat）（データ年度：2020年）／本サイトが集計して表示しています
宝塚市で家を買うなら、どの災害リスクを確認する？
宝塚市には、洪水・土砂災害・液状化の想定区域に入る場所があります。
| 種類 | 宝塚市内の想定区域 | 当サイトで分かること |
|---|---|---|
| 洪水 | 想定区域あり | 想定される深さ 最大null |
| 津波 | 調べた範囲では該当なし | 住所ごとに判定できます |
| 高潮 | 調べた範囲では該当なし | 住所ごとに判定できます |
| 土砂災害 | 想定区域あり | 町丁目283件のうち12件が該当 |
| 液状化 | 想定区域あり | 町丁目283件のうち27件が該当 |
「調べた範囲では該当なし」は、国が公表している想定区域に含まれていないという意味で、 「安全」を意味するものではありません。想定そのものが作られていない地域もあります。
購入するときの見方
同じ市の中でも、場所によってリスクは大きく変わります。 坂の上と川沿いでは、同じ町名でも判定が違うことがあります。 購入を考えている住所を入れて、その場所の判定を確かめてください。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが加工して表示しています
宝塚市では、どんな家を建てられる？
第１種中高層住居専用地域
宝塚市の町丁目でいちばん多い用途地域です （用途地域を判定できた251件の町丁目のうち167件）。
1つの町丁目が複数の用途地域にまたがることがあるため、合計は町丁目の数を超えます。
宝塚市に多い用途地域
町丁目の数（件）です。判定できたのは宝塚市の町丁目283件のうち251件で、 残りは用途地域の指定が無い区域（市街化調整区域など）か、データが取得できていない区域です。
このデータから分かること
用途地域は、その土地にどんな建物を建てられるかを決めた区分です。 宝塚市にいちばん多い「第１種中高層住居専用地域」は、マンションが建てられます。大きな店舗は制限されます。 ただし宝塚市には11種類の用途地域があり、 同じ市の中でも場所によって建てられる建物は変わります。
用途地域ごとの建ぺい率・容積率を見る（17件）
建ぺい率は敷地に対する建物の面積の上限、容積率は延べ床面積の上限です。 同じ用途地域でも、区域によって数値が違うことがあります。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 建てられる建物 |
|---|---|---|---|
| 商業地域 | 80% | 400% | 店舗・オフィスが中心。建物を高く建てられます |
| 商業地域 | 80% | 500% | 店舗・オフィスが中心。建物を高く建てられます |
| 工業地域 | 60% | 200% | 工場が中心。住宅も建てられますが、学校・病院は建てられません |
| 準住居地域 | 60% | 200% | 道路沿いで、自動車関連の施設と住宅が混ざります |
| 準工業地域 | 60% | 200% | 軽工業と住宅が混ざります |
| 第１種中高層住居専用地域 | 60% | 150% | マンションが建てられます。大きな店舗は制限されます |
| 第１種中高層住居専用地域 | 60% | 200% | マンションが建てられます。大きな店舗は制限されます |
| 第１種低層住居専用地域 | 50% | 80% | 2〜3階建てまでの住宅が中心。コンビニや事務所は建てられません |
| 第１種低層住居専用地域 | 40% | 80% | 2〜3階建てまでの住宅が中心。コンビニや事務所は建てられません |
| 第１種低層住居専用地域 | 50% | 100% | 2〜3階建てまでの住宅が中心。コンビニや事務所は建てられません |
| 第１種住居地域 | 60% | 200% | 住宅のほか、店舗・事務所・ホテルも建てられます |
| 第２種中高層住居専用地域 | 60% | 200% | マンションと中規模の店舗が建てられます |
| 第２種中高層住居専用地域 | 60% | 150% | マンションと中規模の店舗が建てられます |
| 第２種低層住居専用地域 | 50% | 100% | 低層の住宅が中心。小さな店舗は建てられます |
| 第２種住居地域 | 60% | 200% | 住宅のほか、カラオケ店なども建てられます |
| 近隣商業地域 | 80% | 300% | 商店・飲食店が多い区域。住宅も建てられます |
| 近隣商業地域 | 80% | 200% | 商店・飲食店が多い区域。住宅も建てられます |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（データ年度：2026年）／本サイトが集計して表示しています
宝塚市では、過去にどんな災害が起きた？
国土地理院「自然災害伝承碑」に登録されている、市内の記録です。過去に実際に発生した災害の記録であり、 将来の発生確率や、現在のハザード想定（上の「災害リスク」）とは別のものです。 記録が0件でも「災害が起きたことがない」という意味ではありません（申請・登録された碑のみが対象です）。
市内に自然災害伝承碑が1件登録されています。
| 名称 | 建立年 | 災害種別 | 所在地 |
|---|---|---|---|
| 鎮魂之碑 | 1997 | 地震 | 兵庫県宝塚市小林字西山(ゆずり葉緑地) |
出典：国土地理院 自然災害伝承碑データ／本サイトが市区町村単位で集計して表示しています
宝塚市の市街地は、広がった？縮んだ？
国勢調査の「人口集中地区」の記録です。人口集中地区とは、人が密集して住んでいると国が判定した区域のことで、 おおまかに「市街地」にあたります。5年ごとの数字を並べると、市街地が広がったのか、縮んだのかが分かります。
| 調査年 | 市街地の人口 | 市全体に占める割合 | 市街地の面積 | 市全体に占める割合 |
|---|---|---|---|---|
| 1995年 | 191,774人 | 94.7% | 23.4km² | 22.8% |
| 2000年 | 202,444人 | 95.1% | 23.6km² | 23.1% |
| 2005年 | 207,863人 | 94.6% | 23.8km² | 23.4% |
| 2010年 | 213,630人 | 94.6% | 24.3km² | 23.9% |
| 2015年 | 214,944人 | 95.6% | 24.8km² | 24.3% |
出典：国土交通省 国土数値情報 人口集中地区データ（1995年・2000年・2005年・2010年・2015年）／ 本サイトが市区町村単位で集計して表示しています。1990年以前は商用利用が認められていないため扱っていません。
宝塚市の街は、どう変わってきた？
建物用地 13.3% → 21.5%
1976年から2014年までに、市域に占める建物用地の割合は増えました（+8.2ポイント）。
主な3つの分類の移り変わり
建物用地
農地
森林
市域の面積に占める割合（%）です。国土交通省が衛星写真などから読み取った調査で、1976年から2014年までの7回分です。調査によって分類の付け方が変わったと見られる年があり、 前後の年の差をそのまま変化として読めない場合があります。
すべての分類を年ごとに見る（7分類×7回）
| 調査年 | 建物用地 | 農地 | 森林 | 交通用地 | 水域 | 荒地 | その他 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1976年 | 13.3% | 7.5% | 66.8% | 0.6% | 1.5% | 2.2% | 8.0% |
| 1987年 | 15.1% | 7.2% | 64.4% | 0.6% | 1.8% | 2.5% | 8.4% |
| 1991年 | 15.2% | 7.2% | 61.4% | 0.6% | 1.8% | 3.0% | 10.9% |
| 1997年 | 16.5% | 6.4% | 60.4% | 1.1% | 1.9% | 2.4% | 11.4% |
| 2006年 | 19.0% | 7.3% | 55.8% | 1.1% | 2.3% | 2.2% | 12.4% |
| 2009年 | 22.3% | 4.8% | 63.0% | 0.4% | 1.8% | 0.7% | 6.9% |
| 2014年 | 21.5% | 5.8% | 60.5% | 1.2% | 2.6% | 1.2% | 7.2% |
購入するときの見方
建物用地が増えている地域は、市街地が広がってきたことを示します。 ただしこれは市全体の数字で、購入を考えている場所そのものの変化ではありません。
出典：国土交通省 国土数値情報 土地利用細分メッシュデータ／ 本サイトが市区町村単位で集計して表示しています。 2016年以降のデータは利用条件を確認できていないため扱っていません。 市町村合併があった自治体では、古い年の数値がいまの市域と一致しない場合があります。
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町丁目ごとに、用途地域の割合・災害リスクの想定・最寄りの公示地価を掲載しています （251件）。 市内の283件のうち、 用途地域と公示地価が揃っている町丁目だけをページにしています。 番地まで含めた結果は、上の住所検索でご確認ください。
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ここまでは宝塚市全体の数字です。 用途地域・災害リスクの想定・最寄りの地価は、同じ市の中でも場所によって変わります。