用途地域から何が分かるか
用途地域は、その場所に建てられる建物の種類と規模を定めた区分です。13種類の違い、住所からの調べ方、建ぺい率・容積率の数字が何を意味するかを整理しました。
用途地域とは
用途地域は、都市計画法にもとづいて自治体が定める土地の区分です。その場所にどんな種類の建物を建てられるか、どのくらいの規模にできるかが決まります。
住居系・商業系・工業系に大きく分かれ、全部で13種類あります。同じ市区町村でも、道路1本を境に変わることがあります。
用途地域が定められるのは、市街化区域など特定の区域だけです。まずその土地がどの区域にあたるかを確認したい場合は、別の記事で整理しています。
13種類のおおまかな性格
細かい規制は種類ごとに異なりますが、大づかみには次のように並びます。
- 住居系（8種類）：第一種低層住居専用地域から準住居地域まで。低層住居専用地域ほど建てられる建物の種類が限られ、静かな住宅地になります
- 商業系（2種類）：近隣商業地域・商業地域。店舗や事務所が建てやすく、容積率も大きくなります
- 工業系（3種類）：準工業地域・工業地域・工業専用地域。工業専用地域には住宅を建てられません
建ぺい率・容積率の数字の意味
用途地域には、建ぺい率と容積率の上限が定められています。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
ただし、ここに表示される数字は「その地域に定められた指定値」です。個別の土地で実際にどれだけ建てられるかは、この数字だけでは決まりません。
指定値だけでは決まらない理由
実際の建築可能な規模は、次のような条件で変わります。本サイトはこれらのデータを持っていないため、個別の計算をしていません。
- 前面道路の幅員による容積率の制限
- 敷地の形と接道の状況
- 高さ制限・斜線制限・日影規制
- 地区計画や建築協定
- 角地の緩和、防火地域での緩和
- セットバックが必要な場合の有効な敷地面積
住所から調べる
本サイトの調査ツールは、住所を入れるとその地点の用途地域・建ぺい率・容積率の指定値と、防火の指定を表示します。国土交通省が公開しているデータを使っています。
地点が複数の用途地域の境界にあたる場合は、1つに決めずに該当するものをすべて表示します。境界上の土地について本サイトが勝手に判断することはしません。
正確な指定と個別の建築可否は、自治体の都市計画課・建築指導課、または建築士にご確認ください。
根拠となる制度と出典
用途地域そのものの根拠は都市計画法（区域区分・地域地区の制度）で、各用途地域で建てられる建物の種類・建ぺい率・容積率の上限は建築基準法第48条および別表第2に定められています。2018年の都市計画法改正で、住居系の「田園住居地域」が加わり、現在は住居系8・商業系2・工業系3の合計13種類です。
住所からすぐに確認したいときは、下の「住所から調べる」から本サイトの調査ツールをお使いください。用途地域の指定値に加えて、災害リスクの想定や周辺の取引価格もあわせて確認できます。
- 出典：都市計画法（地域地区）、建築基準法第48条・別表第2（e-Gov法令検索、2026-08-22確認）
このページで扱っている内容は購入前チェックの一部です。関連する制度やデータをまとめて確認したい場合は、購入前チェックのページもご覧ください。
土地の条件は地域によって大きく変わります。 市区町村ごとの地価・用途地域・災害リスク・人口は地域から探すにまとめています。 住所が決まっている場合は住所から調べるで、 その場所の用途地域・災害リスク・土地の値段の目安をまとめて確認できます。