都市計画区域の調べ方
市街化区域と市街化調整区域の違い、調べ方、そして家を建てられるかどうかへの影響を整理しました。住所を入れると、その場所の用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。
結論：まず「市街化区域か、市街化調整区域か」を確かめる
土地を買う前に確認すべきことの1つが、その場所がどの区域にあたるかです。区域によって、家を建てられるかどうかが変わります。
都市計画法では、都市計画区域を次のように分けています。
- 市街化区域＝すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に市街化を図る区域。必ず用途地域が定められる
- 市街化調整区域＝市街化を抑える区域。原則として家を建てられない。建てる場合は都市計画法の許可が要る
- 非線引き区域＝市街化区域と市街化調整区域に分けていない都市計画区域。用途地域を定めることも、定めないこともある
- 準都市計画区域＝都市計画区域の外だが、放っておくと将来の街づくりに支障が出るおそれがある区域。用途地域を定めることができる
- 都市計画区域外（準都市計画区域を除く）＝上のどれにも当たらない区域。用途地域の定めがないのが通常
「市街化区域なら必ず家を建てられる」わけではない
市街化区域には用途地域が必ず定められますが、13種類の用途地域の中には「工業専用地域」のように、建築基準法上そもそも住宅を建てられない地域が含まれます。
また、地区計画や建築協定など、用途地域とは別の規制が重なっている場所もあります。「市街化区域だから住宅を建てられる」とは言い切れません。実際に建てられるかどうかは、次の見出しで説明する用途地域と、個別の規制をあわせて確認する必要があります。
地価公示の「用途区分」で見ると、価格はどれだけ違うか
国土交通省の地価公示は、調べた地点を「住宅地」「商業地」「工業地」などの用途区分に分けて公表しています。この用途区分は、上で説明した市街化区域・市街化調整区域という都市計画法上の区域区分とは別の分け方です（区分の名前に「市街化調整区域」という言葉を含むものが1つありますが、これも地価公示が使う用途区分の名称の1つです）。
2026年の地価公示を用途区分ごとに集計すると、次のようになりました。1平方メートルあたりの中央値です。
用途区分が「市街化調整区域内の現況林地」の地点は、「住宅地」の約60分の1でした。ただし、これは用途区分ごとの価格差であって、同じ市街化調整区域の中でも用途によって価格が違う、という意味ではありません。
約60分の1
市街化調整区域内の林地（1,905円/㎡）と、住宅地（114,000円/㎡）の差です
国土交通省 地価公示（2026年）の用途区分ごとの中央値から。
| 用途区分 | 1㎡あたり | 地点数 |
|---|---|---|
| 商業地 | 260,000円 | 4,594 |
| 住宅地 | 114,000円 | 12,449 |
| 工業地 | 73,750円 | 794 |
| 宅地見込地 | 15,000円 | 46 |
| 市街化調整区域内の現況林地 | 1,905円 | 34 |
出典：国土交通省 地価公示（2026年）。用途区分ごとの中央値。住宅地は下位25%が55,700円、上位25%が216,000円でした。
市街化区域なら、次に用途地域を見る
市街化区域には、13種類の用途地域のいずれかが定められています。用途地域によって、建てられる建物の種類と規模が変わります。
実際に多い組み合わせは次のとおりです（本サイトが保有する用途地域データ113,003件から集計）。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 第一種住居地域 | 60% | 200% | 17,457 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 60% | 200% | 11,703 |
| 準工業地域 | 60% | 200% | 7,398 |
| 近隣商業地域 | 80% | 200% | 5,599 |
| 近隣商業地域 | 80% | 300% | 5,267 |
| 第一種低層住居専用地域 | 50% | 100% | 5,285 |
| 第一種低層住居専用地域 | 50% | 80% | 4,380 |
| 第一種低層住居専用地域 | 40% | 80% | 4,122 |
| 商業地域 | 80% | 400% | 3,062 |
出典：国土交通省 都市計画決定情報。本サイトが保有する用途地域データ113,003件から、組み合わせごとの件数が多い順に並べました。同じ用途地域でも複数の組み合わせがあります。
調べる場所
区域と用途地域は、次の方法で調べられます。いずれも無料です。
- その市区町村の都市計画課の窓口、または自治体が公開している都市計画図
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の都市計画情報
- 本サイトの住所調査ツール＝住所を入力すると、その場所の用途地域・建ぺい率・容積率を表示する
調べるときに気をつけること
確認するときは、次の点に注意してください。
- 建ぺい率・容積率は「指定された数値」です。実際に建てられる規模は、道路の幅・敷地の形・角地かどうか・地区計画などで変わります
- 同じ町でも、道路1本を境に用途地域が変わることがあります
- 市街化調整区域で家を建てられるかどうかは、個別の許可の判断になります。その市区町村の都市計画担当窓口にご確認ください
- 都市計画は見直されます。最新の内容は自治体の窓口で確認してください
この記事で使ったデータ
出典：国土交通省 地価公示（2026年）／国土交通省 都市計画決定情報（用途地域）。いずれも不動産情報ライブラリを通じて取得しました（2026年8月29日時点）。
集計方法：地価は用途区分ごとに1平方メートルあたりの価格の中央値を求めました。建ぺい率・容積率は、本サイトが保有する用途地域のデータ113,003件について、用途地域と数値の組み合わせごとの件数を数えました。
本サイトの情報は参考情報です。建築の可否については、建築士または市区町村の建築指導課にご確認ください。
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土地の条件は地域によって大きく変わります。 市区町村ごとの地価・用途地域・災害リスク・人口は地域から探すにまとめています。 住所が決まっている場合は住所から調べるで、 その場所の用途地域・災害リスク・土地の値段の目安をまとめて確認できます。