借地権とは何か、3つの種類はどう違うか
借地権は、建物を建てるために他人の土地を借りる権利です。旧法借地権、普通借地権、定期借地権の違いと、契約書のどこを見れば種類が分かるかを整理しました。
借地権とは
借地権とは、建物を建てて所有するために、他人の土地を借りる権利のことです。土地は地主のもの、建物は借りている人のもの、という形になります。
土地を貸している側が持っている所有権は「底地」と呼ばれます。1つの土地に2つの権利が重なっている状態です。
3つの種類
いつ契約したか、どういう契約かによって3種類に分かれます。扱いが大きく違うため、まず自分の借地権がどれかを確かめる必要があります。
- 旧法借地権：1992年7月31日までに契約したもの。借りている側の保護が厚く、更新が続く前提の仕組みです
- 普通借地権：1992年8月1日以降の契約。更新できますが、旧法とは期間などの決まりが異なります
- 定期借地権：更新がなく、期間が来たら土地を返す契約。一般定期借地権、事業用定期借地権などの型があります
自分の借地権がどれか調べる
次の順で確認します。
- 土地賃貸借契約書を探す（契約日と契約の種類が書かれています）
- 契約日が1992年7月31日以前なら旧法借地権
- 契約書に「定期借地権」「更新しない」と書かれていれば定期借地権
- 契約書が見つからない場合、地主に確認するか、登記事項証明書で借地権の登記を確認します
費用が発生する場面
借地権では、地代のほかにお金が動く場面があります。金額や有無は契約の内容によります。決まった相場があるわけではありません。
- 更新料：契約を更新するとき
- 建替承諾料：建物を建て替えるとき
- 譲渡承諾料：借地権を第三者に売るとき
- 名義書換料：相続以外で名義が変わるとき
売るときの選択肢
借地権を手放す方法はいくつかあります。相手によって進み方が変わります。
- 地主に買ってもらう
- 地主の承諾を得て第三者に売る
- 地主と一緒に、借地権と底地をまとめて売る
- 借地権と底地の一部を交換して、それぞれ完全な所有権にする
本サイトで分かること・分からないこと
本サイトの調査ツールは、住所を入れるとその土地の用途地域の指定値、災害リスクの想定、最寄りの公示地価と5年の推移、周辺の取引価格を表示します。
ただしこれらは所有権を前提とした数字で、借地権の価格ではありません。契約の解釈、更新料の妥当性、承諾を得られるかといった判断も本サイトでは行いません。弁護士にご相談ください。
根拠となる制度と出典
借地権は借地借家法にもとづく権利です。借地借家法は1992年（平成4年）8月1日に施行され、この日より前に締結された契約には原則として旧法（借地法）が適用され続けます。旧法は借主の保護が厚く、更新が続く前提の仕組みです。
新法（借地借家法）は借地権を「普通借地権」と「定期借地権」に区分しました。普通借地権は正当事由がなければ地主側から更新を拒めない仕組みで、定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権等）は期間満了で更新なく土地を返す契約です。自分の借地権がどれに当たるかは、契約日と契約書の記載で確認します。
- 出典：借地借家法（e-Gov法令検索 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090 、2026-08-23確認・HTTP200）
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土地の条件は地域によって大きく変わります。 市区町村ごとの地価・用途地域・災害リスク・人口は地域から探すにまとめています。 住所が決まっている場合は住所から調べるで、 その場所の用途地域・災害リスク・土地の値段の目安をまとめて確認できます。