公示価格と実勢価格は、どれだけ違うのか

結論：実勢価格は、公示価格の0.53倍から1.47倍まで開く

国土交通省の地価公示（2026年・住宅地）と、実際に成立した不動産取引の価格（2025年・宅地の土地）を、同じ市区町村どうしで突き合わせました。1平方メートルあたりの中央値で比べています。

対象になった110市区町村のうち、実勢価格が公示価格を上回っていたのは60市区町村、下回っていたのは50市区町村でした。全体の中央値は103%です。

つまり「だいたい同じくらい」の街が多い一方で、街によっては2倍近い開きがあります。

出典：国土交通省 地価公示（2026年・住宅地）／不動産取引価格情報（2025年・宅地の土地）。1平方メートルあたりの中央値で比べています。

公示価格・基準地価・実勢価格は何が違うか

土地の値段を表す言葉はいくつかあります。まず、この記事で扱う3つを整理します。

• 公示価格（地価公示）＝国土交通省が、毎年1月1日時点の価格を標準地について公表するもの。不動産鑑定士の鑑定評価にもとづく
• 基準地価（都道府県地価調査）＝都道府県が、毎年7月1日時点の価格を基準地について公表するもの。仕組みは公示価格とほぼ同じ
• 実勢価格＝実際に売買が成立した価格。国土交通省が「不動産取引価格情報」として、取引した人へのアンケートをもとに公表している

実勢価格が公示価格より高かった街

上位に並んだのは、東京23区の東側と、大阪府下の市でした。

1平方メートルあたりの中央値。公示地価の地点が10以上あり、2025年の取引が30件以上あった市区町村に限っています。

実勢価格が公示価格より安かった街

下位に並んだのは、地方の中核的な市でした。

同上。1平方メートルあたりの中央値。

なぜ差が出るのか

差が生まれる理由はいくつか考えられます。ここに挙げるのは一般的に指摘される要因であり、個別の街について本サイトが原因を特定したものではありません。

公示価格は年に1回、1月1日時点の評価です。1年のあいだに需要が動けば、実際の取引はその評価から離れていきます。買いたい人が多い場所では上に、少ない場所では下に離れやすくなります。

また、公示価格が調べているのは「標準地」として選ばれた地点です。実際に売買される土地は、面積・形・道路との接し方がそれぞれ違います。狭い土地や形の悪い土地が多く取引されれば、単価は標準地と違う水準になります。

この比較の限界

上の数字を読むときは、次の3点に注意してください。

• 比べているものが完全には一致しない。公示価格は「標準地」の評価額、実勢価格は「実際に売れた土地」の価格です
• 対象は110市区町村。公示地価の地点が10以上あり、かつ2025年の取引が30件以上あった市区町村に限っています。全国1,741市区町村の集計ではありません
• 時点がずれている。公示価格は2026年1月1日時点、取引価格は2025年中の取引です

• 不動産を買う前に自分で調べられること｜価格以外に確認すべき項目の一覧

自分が調べたい住所ではどうか

本サイトの住所調査ツールでは、住所を入力すると、その場所の最寄りの公示地価と価格の推移、周辺で実際に成立した取引価格をまとめて表示します。登録は要りません。

あわせて、用途地域・建ぺい率・容積率、災害リスクの想定、通学区域も同じ画面で確認できます。

この記事で使ったデータ

出典：国土交通省 地価公示（2026年）／国土交通省 不動産取引価格情報（2025年）。いずれも不動産情報ライブラリを通じて取得しました（2026年8月29日時点）。

集計方法：公示価格は用途区分が「住宅地」の地点、実勢価格は種別が「宅地（土地）」の取引に限り、市区町村ごとに1平方メートルあたりの中央値を求めて比べました。

本サイトの情報は参考情報です。売買・相続などの判断は、一次情報の確認と専門家への相談を経て行ってください。

• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）